Тема первая. 
Способы управления. Плюсы и минусы. 
 
Тема 1-я. 
 Образы управления. Минусы и достоинствы. 
  
 В 2005 году вступил в поведение еще один Жилищный кодекс Российской Федерации. И с этого момента жизнь в многоквартирных жилищах стала строиться совсем по иным, чем в советское промежуток времени, правилам. Начнем с самого простого. Со способов управления домом. 
  
 Довольно часто спрашивают, что гораздо лучше: товарищество собственников жилья или командующая учреждения. Давайте разберемся. 
 
 
 В Жилищном кодексе живет три способа управления многоквартирными домами: личное управление, управление командующей корпорацией и творение товарищества собственников жилья. В большинстве случаев в разговоре вместо «командующая учреждения» мы употребляем «командующая корпорация», «управляйка» и в том числе «управляшка». Но мы станет называть так, как в правиле. Командующая учреждения. 
  
 В свое время все три способа были в равных требованиях. Любый дом мог сделать выбор абсолютно любой из способов управления. Но постепенно законодательство менялось и личное управление непонятно почему осталось только лишь в жилищах, где не намного более 30 квартир. Помимо прочего одно промежуток времени стремились ограничить возможности для творения ТСЖ сразу в целого ряда жилищах. 
  
 Эти три способа вполне логично разделить по степени готовности обитателей, а истинное – собственников нежилых и жилых размещений, вести солидарное управление домом и самоорганизоваться для этого. 
  
 Самый-самый не собранный способ управления – личное управление. Это подобный способ, где любый сам за самое себя в ответе. Любый собственник собственными силами заключает все договоры – на тепло, воду, газ, электричество и содержание жилья. И сам отвечает персонально. При всем при этом, разумеется чрезвычайно трудно прийти к соглашению, так, например, что необходимо ремонтировать протекающую крышу, а не аварийные сети в подвале. Поскольку у каждого собственника – проблема своя. По всей видимости, в следствии этого и ограничили подобный способ управления малоквартирными домами. 
  
 2-й по степени самоорганизации собственников способ управления – управление командующей корпорацией. Когда собственники сами не готовы управлять и отвечать, они выбирают командующую учреждению, формируют Совет дома, какой осуществляет контроль ее работу. В большинстве случаев, у одной командующей организации в распоряжении располагается некоторое количество домов. Подобный вид деятельности коммерческой фирмы настоятельно просит специального курса обучения персонала и лицензирования. 
  
 3-й и самый-самый ответственный для собственников способ управления – творение товарищества собственников жилья. Когда вся структура управления многоквартирным домом состоит только лишь из самый-самых собственников. Создается некоторое юридическое лицо. Все, кто желает участвовать в распоряжении домом, обретают специально предназначенный статус – оказываются членами ТСЖ. Из своего состава они избирают правление, председателя и ревизионную комиссию. Подобный способ управления перед этим подозревал, что председатель по намерению объединения членов или правления ТСЖ распоряжается средствами ТСЖ, нанимает персонал, заключает договоры и в том числе сам может быть скрупулезно исполнять какие-то функционировы. И все-таки в будущем непонятно почему законодатели приняли решение запретить любому члену правления ТСЖ, включая и председателю, иметь каждые трудовые или финансовые взаимоотношения со своим ТСЖ. Понятное дело же, лучше сказать это результат громогласных примеров недобросовестного управления в отдельных ТСЖ. Но на практике было так: один добросовестный председатель ТСЖ в не очень большом доме может быть заменить и дворника, и слесаря, и плотника. А в случае если он имеет к тому же высшее воспитание, то бухгалтера, паспортиста и в том числе инженера по содержанию сооружений. 
 
 
 В большинстве случаев, основное количество собственников выбирают самый-самый нейтральный способ управления – командующей корпорацией. И лишь немногие формируют ТСЖ. 
  
 Оба способа обладают свои минусы и достоинствы. Сравним них. 
 
 
 Для выбора способа «управление командующей корпорацией» от собственников потребуется только лишь выполнение общего объединения. В большинстве случаев, заранее уже существующим Советом многоквартирного дома или инициативной командой собственников присматривается несомненная командующая учреждения, располагающая лицензию, опыт функционировы в данной  сфере и владеющая какими-либо преимуществами сравнивая со своими конкурентами. Ей изготавливается приглашение и все документы к общему объединению собственников готовят уже работники данной  организации. Для выполнения объединения нужны инициаторы среди собственников, сам реестр всех нежилых и жилых размещений, сообщение об очном (очно-заочном) собрании, ну и в соответствии с этим дата, место выполнения и координаты ответственных за документы лиц. Выбор такого способа управления едва ли не все время сопрягается с избранием Совета дома, утверждением требований договора, метода оповещения о объединениях и их последствиях, а еще о всех сопутствующих процедурах в доме, которыми затем станут пользоваться как собственники, так и выбранная командующая учреждения. Объединение станет считаться с успехом и законно проведенным, в случае если внутри него поучаствуют намного более 50 процентов собственников размещений в доме. Кроме того, напомню и так, скорее всего, уже знаменитую вам истину, что голосуют в этой ситуации не руками, не человеками или квартирами, а голосуют квадратными метрами. Другими словами в случае если единая площадь вашего дома 1000 кв. м, то объединение станет считаться законным, в случае если в собрании поучаствуют и проголосуют собственники, единая площадь размещений каких при сложении станет больше чем пятсот квадратных метров В большинстве случаев все траты на изготовление бланков намерений для голосования, аренду размещения, копирование документов, юридическое сопровождение и многое другое черпает на самое себя командующая учреждения, какая заинтересована в многоквартирном доме и предполагает по истечении завершения с собственниками договора приобретать за свои услуги отдельный доход. 
  
 Для творения товарищества собственников жилья собственникам понадобится намного больше напряжений. В первую очередь, необходима помощь старого доброго юриста. Поскольку для творения ТСЖ надо создать Устав, определить его главные направления и вписать в него все отличительные черты многоквартирного дома (или домов). Так же, выполнение объединения при создании ТСЖ различается от объединения, проводимого в момент выбора командующей организации, несколькими важными моментами. Все документы к объединению станут готовить сами собственники за свои наличные средства. На первом собрании помимо собственно творения ТСЖ надо утвердить Устав, избрать правление или в том числе председателя, а еще ревизионную комиссию. Кроме того все собственники, согласные на творение ТСЖ обязаны написать заявление о вступлении в члены ТСЖ и про то, что они ознакомлены с Уставом и обязуются его исполнять. Членом ТСЖ быть может только лишь собственник лично. И лишь среди членов ТСЖ избирается правление, председатель и ревизионная комиссия. Объединение помимо прочего станет законным, в случае если внутри него поучаствуют намного более 50 процентов собственников размещений в доме. И намного более 50 процентов собственников обязаны при всем при этом начать членами ТСЖ. Кроме того, по истечении выполнения объединения и подготовки всех документов председатель ТСЖ идет к нотариусу, а после этого в налоговую инспекцию (или универсальный центр) и сдает документы для регистрации отдельно взятого юридического лица. В-четвертых, по истечении приобретения документов о регистрации ТСЖ председателю самому или с привлечением управляющего надо открыть расчетный счет, купить оргтехнику, нанять бухгалтера, юриста, коллектив (электрик, слесарь, дворник, вахтер, лифтер, паспортист и многое другое – исходя из отличительных черт дома), а еще сделать вывод договоры со всеми организациями, какие станут предоставлять жилищно-коммунальные услуги для собственников дома. 
  
 Далее отличить управление ТСЖ и управление командующей корпорацией довольно легко. 
  
 1. У отдельно взятого ТСЖ есть и остается некоторый расчетный счет для конкретного дома или команды домов – туда делают наличные средства. У командующей организации, в большинстве случаев, единий счет для всех домов: хоть два их, хоть двести. На него делают наличные средства всех домов в одно и тоже время. 
  
 2. У ТСЖ председатель и правление – действующее правительство, какое получает намерение об открытии расчетного счета, приеме на работу, покупке инвентаря, а ревизионная комиссия проводит проверку правильность расходования средств собственников. Например, председатель или правление смогут расторгнуть какой-либо невыгодный договор или решиться о выходе в суд с какими-либо исковыми требованиями. В истории с командующей корпорацией Совет дома обладает лучше сказать статус совещательного органа. Он не может быть сам расторгнуть договор и не может быть сам пойти в суд. Это все за Совет дома совершают собственники на общем собрании или работники командующей организации. 
  
 3. Переизбрание председателя, правления и ревизионной комиссии ТСЖ обязательно любые два года. Раз за разом при замене председателя ТСЖ надо менять подпись в банке, выдавать ранее не известные доверенности и приобретать ранее не известные электронные ключи ко всем системам отчетности. Для Советов домов подобная процедура не обязательна, к тому же менять какие-либо документы и подписи по истечении переизбрания не потребуется. И смена председателя Совета не влечет практически никаких превращений в службе командующей организации. 
  
 4. Для ТСЖ нет прямые обязанности по лицензированию и особой сертификации руководителей. Для руководителей командующей организации обязательна сдача экзамена и приобретение лицензии на право учиться деятельностью по управлению многоквартирными домами. 
  
 5. Для ТСЖ услуги отдельно взятого бухгалтера, юриста, инженера, сметчика, любого узкого специалиста, уж тем более в случае если это ТСЖ, состоящее всего из 1-го дома, обойдутся на порядок дороже, чем для постоянной командующей организации. Эти все квалифицированные работники у командующей организации просто должны быть в штате или по договору, поскольку их услуги входят в состав «содержания жилья». Помимо прочего у командующей организации обязательно есть круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, а вот отдельному ТСЖ доведется на случай аварий в выходные дни или ночные часы заключать договор на подобные услуги либо настоятельно просить от своего персонала круглыми сутками быть на связи. 
  
 6. ТСЖ представляет собой некоммерческой корпорацией, какая может быть значительно сэкономить на умельцах и налогах, какие как может показаться для ТСЖ не безотменны. Например, специалист отдела кадров или по технике безопасности. Для командующей организации, какая представляет собой только лишь коммерческой, подобное буквально нет возможности. Но даже это для нее добавочная финансовая нагрузка. 
  
 7. У ТСЖ есть только лишь наличные средства собственников, их целевые взносы, и ежели их недостаточно, значит и взять их неоткуда. В случае если только лишь не сдавать в аренду крышу, буды, фасад под какие-либо маркетинговые конструкции или инженерное оборудование, так, например, операторов сотовой связи. Ну а в случае если арендаторы не стоят в очередь, то добавочных наличных средств взять неоткуда, поскольку коммерческие банки тоже навряд ли дадут кредит. И ежели вдруг какие-то огромные расходы потребуются для дома, то наличные средства доведется скапливать собственникам отдельно, поскольку их никто выручить не будет способен. Для командующей организации с большим стажем и огромным количеством домов подобный трудности, в большинстве случаев, нет. Оборот средств собственников целого ряда десятков домов дает возможность выстроить финансовое планирование таким образом, чтобы в том числе необходимость больших затрат никак не оказывает большое влияние на содержание конкретного дома. Командующая учреждения как ни в чем не бывало может быть позволить «взять взаймы» из общего котла сборов всех домов на какой-то определенный дом, а затем на протяжении целого ряда месяцев собственники этого дома как ни в чем не бывало восполнят недостающую сумму текущими целевыми взносами. Не говоря уже о том, что, командующая учреждения может быть учиться иной деятельностью, причиняющей доход, какой применяют и без кредитов коммерческих банков. Тем не менее, как и ТСЖ коммерческие банки кредиты управляющим организациям дают неохотно. В первую очередь – под обеспечение какого-либо имущества, которого у ТСЖ, как не прискорбно, вовсе нет. В данном финансовое преимущество командующей организации. 
  
 Довольно часто спрашивают, имеет ли резон создавать в конкретном доме ТСЖ или нет. Обычно ответ таков: в случае если в вашем доме неразлучные соседи, в случае если дом не старше 70 лет, внутри него нет злостных неплательщиков и есть собственники, какие готовы начать членами правления дома, то да, в таком доме можно создавать ТСЖ. Но в случае если ваш дом под подобное описание не подходит – гораздо лучше не рисковать. Понятное дело, ТСЖ нужно и можно создавать в новостройках. Это правильно. А еще в жилищах существовавших жилищных или жилищно-строительных кооперативов. Там уровень самоорганизации собственников намного выше обычного многоквартирного дома. 
  
 Так или иначе, которой бы вы способ управления своим домом ни выбрали, рискну дать один совет: интересуйтесь своим домом, ведите диалог с руководством своего ТСЖ или командующей организации, ходите на объединения и заполняйте намерения по голосованию. В случае если сами не успеваете, то поручите кому-то из взрослых или младших членов семьи, соседей или приятелей. Это может быть полезно. 

0 комментариев